31/10/2024

Τα μέσα (υψηλή ρευστότητα και χαμηλά “κόκκινα” δάνεια), αλλά και την πρόθεση να ανοίξουν την “κάνουλα” της χρηματοδότησης προς τους ιδιώτες για την αγορά κατοικίας έχουν οι τράπεζες, με τη ζήτηση στεγαστικών δανείων, ωστόσο, να βαίνει μειούμενη, καθώς πολλοί ενδιαφερόμενοι είτε φοβούνται να ανοιχτούν σε νέο χρέος είτε δεν διαθέτουν – ή τουλάχιστον έτσι πιστεύουν, λόγω ελλιπούς ενημέρωσης – τα κριτήρια που απαιτούνται για να θεωρηθούν αξιόχρεοι.

“Οι τράπεζες θέλουν να δώσουν δάνεια και αυτό αποδεικνύεται από το γεγονός ότι οκτώ στις 10 αιτήσεις που υποβάλλονται σήμερα εγκρίνονται”, σχολίασε ο κ. Παντελής Μαραβέας, Βοηθός Γενικός Διευθυντής Retail Segments, Bank Analytics & Lending Products της Εθνικής Τράπεζας, στο πλαίσιο της 25ης Prodexpo, σημειώνοντας πως προς αυτή την κατεύθυνση σύσσωμο το εγχώριο χρηματοπιστωτικό σύστημα προσφέρει πολύ ανταγωνιστικά επιτόκια (σ.σ. ενδεικτικά η ΕΤΕ διαθέτει σταθερό τριετίας από 2,90%), υψηλά ποσοστά χρηματοδότησης που μπορούν να φθάσουν έως και το 90% και πολλά προγράμματα στήριξης για ανακαινίσεις.

Κι, όμως, παρόλα αυτά η στεγαστική πίστη εξακολουθεί να κινείται με χαμηλές… ταχύτητες, με το ποσοστό των αγοραπωλησιών ακινήτων που γίνεται σήμερα να είναι στη μειοψηφία τους με χρήση δανεισμού. “Πρέπει να δούμε τι πιστεύουν οι υποψήφιοι αγοραστές. Αρκετοί νομίζουν ότι δεν μπορούν να πάρουν δάνειο. Στο ‘Σπίτι Μου 1’, για παράδειγμα, οι τράπεζες δέχθηκαν 40.000 αιτήσεις. Αυτοί ήταν νέοι έως 40 ετών που δεν είχαν σκεφτεί να πάρουν δάνειο. Για επτά στους 10 υπήρξε έγκριση”, σχολίασε ο κ. Μαραβέας, προσθέτοντας ακόμη δύο ζητήματα που φαίνεται να προβληματίζουν τους ενδιαφερόμενους:

1ον) Οι τόκοι. “Πράγματι, τα επιτόκια αυξήθηκαν, ως απόρροια της νομισματικής πολιτικής της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ). Ως αντιστάθμισμα, ωστόσο, οι τράπεζες προσέφεραν πολύ ανταγωνιστικά σταθερά επιτόκια, ενώ πλέον έχει ξεκινήσει και η αποκλιμάκωση του κόστους χρηματοδότησης”, εξήγησε.  

2ον) Οι τιμές των ακινήτων: Αυτές, όπως ανέφερε ο κ. Δημήτρης Μελαχροινός, Co-Founder & CEO του Spitogatos Group, αυξήθηκαν το γ’ τρίμηνο του 2024 κατά 7% σε ετήσια βάση, χωρίς ορατά σημάδια σταθεροποίησης στο άμεσο μέλλον, γεγονός που καθιστά δύσκολη, τόσο την αγορά, όσο και την ενοικίαση ενός ακινήτου. 

Όσον αφορά σε όσους αγοράζουν ακίνητα με μετρητά που, όπως φαίνεται, αποτελούν την πλειονότητα, αυτοί, σύμφωνα με τον κ. Μαραβέα θα έπρεπε να σκεφτούν να κάνουν χρήση του δανεισμού. “Η ρευστότητα είναι πολύτιμη. Δεν πρέπει κάποιος να δίνει όλα του τα χρήματα για την αγορά ενός ακινήτου, αλλά να κρατάει κάποια για μία δύσκολη στιγμή ή για επενδύσεις”, ανέφερε, εκτιμώντας πως μέσω δανεισμού οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούσαν να αγοράσουν ένα καλύτερο ακίνητο που θα “κουμπώνει” καλύτερα στις ανάγκες τους ή θα είναι υψηλότερης ενεργειακής κλάσης. 

Το προφίλ

Ποιο είναι, όμως, το προφίλ εκείνων που μπορούν να πάρουν στεγαστικό δάνειο από την τράπεζα; Όπως επισημαίνει ο Βοηθός Γενικός Διευθυντής Retail Segments, Bank Analytics & Lending Products της ΕΤΕ, οι αιτούντες θα πρέπει:

• Να έχουν σταθερή εργασία, μιας και το στεγαστικό δάνειο είναι μία δέσμευση για πολλά χρόνια, 30 ή 40 και άρα, συνιστάται να υπάρχει μία κάποια ασφάλεια. 
• Το δηλωθέν εισόδημα να μπορεί να καλύψει, τόσο τις ανάγκες της οικογένειάς τους, όσο και τις δόσεις του δανείου. Μία γενική αρχή θέλει η δόση να κυμαίνεται στο 40% με 50% των συνολικών εισοδημάτων.
• Να είναι συνεπείς σε άλλες χρηματοδοτήσεις. “Πίστη είναι η χρηματοδότηση, επομένως, χρειάζεται να υπάρχει μία συνέπεια, τουλάχιστον τα τελευταία χρόνια”, σχολίασε χαρακτηριστικά.  
• Να διαθέτουν 10% με 20% συμμετοχή ίδια κεφάλαια.  

Από τα παραπάνω συνάγεται πως όσοι δεν διαθέτουν κάποιο από τα επίμαχα κριτήρια τότε μάλλον θα δυσκολευτούν να αποκτήσουν πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό. Σε κάθε περίπτωση, θα μπορούσαν κάλλιστα να βολιδοσκοπήσουν το έδαφος, με τη βοήθεια μεσιτών πιστώσεων. O Spitogatos, για παράδειγμα, έχει λάβει τη σχετική άδεια από την Τράπεζα της Ελλάδος και έτσι, μπορεί, μέσα από την πλατφόρμα να ενημερώσει τον επισκέπτη για το ενδεχόμενο λήψης ενός δανείου, κινούμενοι πιο στοχευμένα και γλυτώνοντας χρόνο και ενέργεια. “Ανήκουμε σε ένα διεθνή Όμιλο που έχει βασική παρουσία στην Ιταλία. Εκεί έχει ‘κουμπώσει’ το δάνειο με την πλατφόρμα, όπως είναι ο Spitogatos, εδώ και πάρα πολλά χρόνια. Βέβαια, η Ιταλία είναι μία αγορά, όπου το 55% των αγοραπωλησιών κατοικιών γίνεται με στεγαστικό δάνειο έναντι 20% στην Ελλάδα, άρα έχει περισσότερο ανεπτυγμένη την κουλτούρα της στεγαστικής πίστης, ενώ διαθέτει και 300 μεσίτες πιστώσεων”, τόνισε ο κ. Μελαχροινός. Όπως είχε γράψει το Capital.gr, το ενδιαφέρον για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα είναι τέτοιο που ενώ η πρώτη σχετική άδεια δόθηκε μόλις το 2022 (σ.σ. στην IMS), σήμερα στο μητρώο που τηρεί η κεντρική τράπεζα φιγουράρουν συνολικά 13 φυσικά και νομικά πρόσωπα.

Ενοίκιο VS Δόση 

Απάντηση στο ερώτημα “ενοίκιο ή δόση” που απασχολεί πολλούς Έλληνες ειδικά σήμερα, με τις τιμές των ακινήτων να έχουν εκτοξευτεί, έδωσε από την πλευρά του, ο κ. Κυριάκος Καμπούρης, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της IMS. “Η αγορά πρώτης κατοικίας σχετίζεται με τα ίδια κεφάλαια που μπορεί να διαθέσει κάποιος και τη δόση που μπορεί να καλύψει. Αυτά είναι τα πιο σημαντικά κριτήρια”., σημείωσε, παρουσιάζοντας το εξής παράδειγμα:

Έστω ακίνητο 100 τ.μ. στο Μαρούσι, 10ετίας, δηλαδή κατασκευής 1980 – 1990. Η μέση τιμή μισθώματος προσδιορίζεται στα 10,5 ευρώ/τ.μ., ήτοι ενοίκιο 1.150 ευρώ. Αντίστοιχα, η ζητούμενη τιμή διάθεσης είναι περίπου 2.780 ευρώ/τ.μ., οπότε εάν επιθυμούσε κάποιος να το αγοράσει θα στοίχιζε 278.000 ευρώ. Δεδομένου ότι η ίδια συμμετοχή υπολογίζεται σε περίπου 20% (56.000 ευρώ), συν τα έξοδα που προκύπτουν από την αγορά (14.000 ευρώ), απαιτείται κεφάλαιο γύρω στα 70.000 ευρώ. Με ένα δάνειο σταθερό 10ετίας περίπου στο 4% η δόση βγαίνει στα 1.062 ευρώ. “Στην τραπεζική αγορά, βέβαια, υπάρχουν πιο ελκυστικά επιτόκια, ακόμη και 2,8%. Σε κάθε περίπτωση, η τιμή εξαρτάται από την περιοχή, την παλαιότητα του ακινήτου κ.ο.κ.. Εάν πάμε πιο Νότια θα διαπιστώσουμε πως η ίδια συμμετοχή θα πρέπει να αυξηθεί στο 33% ώστε η δόση δανείου να είναι ανάλογη με τα μισθώματα Εκεί οι τιμές των ενοικίων δεν έχουν αυξηθεί όσο οι τιμές πώλησης”, πρόσθεσε ο κ. Καμπούρης, υπενθυμίζοντας πως η ζήτηση για νέα δάνεια φθίνει, καθώς από τα 6,5 δισ. ευρώ πέρυσι, εφέτος οι αιτήσεις δεν ξεπέρασαν τα τέσσερα δισ. ευρώ, με την τραπεζική αγορά να εκταμιεύει περισσότερο, καθώς πάνω από το 50% προέρχεται από αιτήσεις προηγούμενων ετών. 

ΠΗΓΗ: capital.gr