21/08/24

Βάσιμες ελπίδες για εκ νέου επιτάχυνση των τιμών πώλησης κατοικιών τρέφουν πολλοί ιδιοκτήτες και πωλητές, εφόσον ανακοινωθεί και ξεκινήσει να εφαρμόζεται ο νέος κύκλος του προγράμματος “Σπίτι μου”. Στο μεσοδιάστημα και μέχρις ότου ξεκινήσει να τρέχει το νέο πρόγραμμα, η αγορά αναμένεται να καταγράψει μειωμένο αριθμό αγοραπωλησιών. Όπως τονίζεται, αυτή ακριβώς η προαναγγελία του νέου κύκλου χρηματοδοτήσεων είναι που έχει συμβάλει στην κάμψη των πράξεων αγοραπωλησίας το τελευταίο διάστημα, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου οι τιμές είναι υψηλότερες (άρα και πιο δύσκολο να αγοράσει κανείς ακίνητο). 

Οι ενδιαφερόμενοι αναμένουν τις σχετικές εξαγγελίες και τα κριτήρια επιλογής, ώστε να δουν κατά πόσο είναι επιλέξιμοι για φθηνά δάνεια, ενώ και οι πωλητές σπεύδουν να αναπροσαρμόσουν τις απαιτήσεις τους (προς τα πάνω βέβαια), προσδοκώντας την επανάληψη του φαινομένου των άτυπων “πλειστηριασμών”, που είχε στηθεί στον αρχικό κύκλο του προγράμματος, από δικαιούχους που είχαν μεν λάβει προέγκριση, αλλά δεν είχαν προλάβει να “κλείσουν” ακίνητο.

Πάντως και με δεδομένο ότι ακόμα δεν έχει εξασφαλιστεί το πράσινο φως για την οριστικοποίηση της χρηματοδότησης από το Ταμείο Ανάκαμψης (και σε ποιο ποσοστό), φαίνεται σίγουρο ότι θα απαιτηθεί υπομονή και χρόνος. Μια πρώτη πιθανή ημερομηνία των επίσημων ανακοινώσεων, είναι λογικό να αναμένεται τον Σεπτέμβριο, στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ). Ωστόσο, ακόμα κι αν συμβεί αυτό, στην αγορά ακινήτων δεν αναμένουν την εκκίνηση του προγράμματος νωρίτερα από τις αρχές του 2025, χωρίς πάντως αν αποκλείονται και θετικές εκπλήξεις. Αυτό σημαίνει ότι είναι πιθανή μια υστέρηση του αριθμού των αγοραπωλησιών στην αγορά κατοικίας, ιδίως κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους, που παραδοσιακά είναι και το πιο δυναμικό κάθε έτους. 

Σημειωτέον δε ότι από τις αρχές Σεπτεμβρίου, θα τεθούν σε ισχύ και τα νέα όρια επένδυσης σε ακίνητα, μέσω του προγράμματος “Χρυσή Βίζα”. Συγκεκριμένα, το ελάχιστο όριο θα αυξηθεί σε 800.000 ευρώ για το σύνολο της Αττικής, την Θεσσαλονίκη, αλλά και όλα τα νησιά με ελάχιστο μόνιμο πληθυσμό 3.100 κατοίκων (π.χ. Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη, Κέρκυρα, Ρόδος, Εύβοια κτλ.). Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να μειωθεί σημαντικά ο όγκος των πράξεων που μέχρι σήμερα γίνονται από τους πολίτες εκτός Ε.Ε., με στόχο την εξασφάλιση της άδειας διαμονής και μάλιστα με πολύ υψηλό ρυθμό σε σχέση με τον διαχρονικό μέσο όρο των 2.000 πράξεων/έτος, ακριβώς λόγω των επικείμενων αλλαγών και της προσπάθειας που καταβλήθηκε, να προλάβουν τις σχετικές προθεσμίες με το μειωμένο όριο επένδυσης. 

Μόλις όμως ξεκινήσει το “Σπίτι μου 2”, θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι θα αυξηθεί κατακόρυφα η ζήτηση και το αγοραστικό ενδιαφέρον, λόγω του σημαντικά διευρυμένου αντικειμένου. Καταρχάς, θα δοθεί η δυνατότητα χρηματοδότησης και στους ανθρώπους άνω των 39 ετών και έως 50 ετών, καλύπτοντας ένα ευρύτατο φάσμα αγοραστών. Στόχος είναι να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες τουλάχιστον 20.000 δικαιούχων, καθώς θα διπλασιαστούν και τα διαθέσιμα κονδύλια από 1 δισ. ευρώ του πρώτου κύκλου, σε 2 δισ. ευρώ. Παράλληλα κι αυτό κρίνεται ιδιαίτερα σημαντικό, θα επιτραπεί η αγορά κατοικιών νεότερων της 15ετίας, σε αντίθεση με τον πρώτο κύκλο του προγράμματος, που είχε επιβληθεί όριο για ακίνητα που είχαν κατασκευαστεί έως το 2007 και όχι μεταγενέστερα. 

Υπενθυμίζεται ότι μέσω του προηγούμενου προγράμματος “Σπίτι μου” ύψους 1 δισ. ευρώ, μέχρι σήμερα έχουν εκταμιευθεί 6.305 δάνεια για αγορά ακινήτου, με τον συνολικό αριθμό των δικαιούχων που έχουν λάβει έγκριση δανείου, να ανέρχεται σε 9.155 κι ενώ οι αιτήσεις προσέγγισαν τις 40.000. Τα εισοδηματικά κριτήρια στο πρώτο πρόγραμμα ήταν: Από 10.000 έως 16.000 ευρώ ο άγαμος και έως 24.000 ευρώ ο έγγαμος συν 3.000 ευρώ/παιδί. Ο πρώτος κύκλος του προγράμματος ύψους 1 δισ. ευρώ απευθυνόταν σε νέους ηλικίας 25-39 ετών. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούσαν να αποκτήσουν ακίνητα κατασκευασμένα έως το 2007, αξίας δανείου 150.000 ευρώ (και συνολικής αξίας έως 200.000 ευρώ) και επιφάνειας έως 150 τ.μ. 

Ωστόσο, αν όπως φημολογείται, στο νέο πρόγραμμα επιβληθεί όριο χρηματοδότησης τα 200.000 ευρώ, είναι πιθανό αυτό τελικά να λειτουργήσει ανασταλτικά, καθώς θα περιορίσει και πάλι την δεξαμενή των επιλέξιμων ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη ότι, ειδικά στην Αθήνα, αλλά και στην Θεσσαλονίκη, η μέση τιμή πώλησης ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος ξεπερνά πλέον τις 2.000 ευρώ/τ.μ. Σε πολλές περιοχές μάλιστα, όπως στα βόρεια και τα νότια προάστια της Αττικής, το σχετικό κόστος είναι πλέον υψηλότερο των 3.000 ευρώ/τ.μ. ακόμα και για ακίνητα 25-30 ετών. Το θετικό είναι ότι αναμένεται να διευρυνθούν και τα εισοδηματικά κριτήρια έως 40.000 ευρώ, κάτι απαραίτητο, προκειμένου να μπορούν να δανειοδοτηθούν οι ενδιαφερόμενοι, με βάση και τα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρμόζουν οι τράπεζες. 

Όπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, το σημαντικότερο στοιχείο για να αποφευχθούν στρεβλώσεις, μέσω των απότομων και αδικαιολόγητων αυξήσεων των τιμών, είναι ακριβώς να μην περιοριστούν οι επιλογές των δικαιούχων σε μερικές περιοχές, που τυγχάνει να συγκεντρώνουν ακίνητα χαμηλότερης αξίας. Όπως εξηγεί ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, επικεφαλής της MORE Group και αναλυτής της αγοράς ακινήτων μέσω του ιστότοπου https://iliaspapageorgiadis.com/, “αφήνοντας ελεύθερη την επιλογή ακινήτου, θα μειωθεί η πίεση προς μία συγκεκριμένη κατηγορίας κι έτσι θα αποφύγουμε την φούσκα στις τιμές κάποιων ακινήτων. Επίσης, είναι σημαντικό να αυξηθεί και ο διαθέσιμος χρόνος μετά την προέγκριση. Ας δοθεί χρονικό περιθώριο τουλάχιστον 120 ημέρων μετά την έγκριση του δανείου, όπως και η δυνατότητα να αντικατασταθεί το ακίνητο, αν στο μεσοδιάστημα, για κάποιο λόγο, αποσυρθεί από την αγορά. Με τον τρόπο αυτό, δεν θα μπορεί κανείς να εκβιάσει τους υποψήφιους δανειολήπτες”, σημειώνει ο κ. Παπαγεωργιάδης. 

Επίσης, κατά τον κ. Παπαγεωργιάδη, θα μπορούσε το πρόγραμμα άτοκης χρηματοδότησης να δίνει και κίνητρα στους δανειολήπτες, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης της υπογεννητικότητας, πέραν του να έχουν προτεραιότητα στη δανειοδότηση οι τρίτεκνοι και οι πολύτεκνοι. Για παράδειγμα, αν μετά τη δανειοδότηση, το ζευγάρι αποκτήσει δεύτερο, τρίτο ή περισσότερα παιδιά, το κράτος θα μπορούσε να πληρώσει ένα ποσό 15.000-25.000 από το υπόλοιπο του δανείου, ώστε να δοθεί και ένα πολύ σοβαρό κίνητρο για την αύξηση των γεννήσεων. 

ΠΗΓΗ: capital.gr